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土地の相続の恐ろしさを知らずに相続が起きてしまうと…

 2017/07/22 不動産相続 相続手続き 遺産分割
この記事は約 18 分で読めます。

不動産を相続する場合、相続登記のための登録免許税などの費用がかかってしまいます。

もしも売却をするということになれば、譲渡所得税などの税金や仲介手数料などの費用も追加でかかります。

更に相続財産が基礎控除額以上ということになれば、相続税ものしかかってくるでしょう。

 

納税額などのコストを頭に入れないまま遺産分割の話をすると

「この価格で売却したはずなのになんでこれしか分割されないんだ!」

といった不満が家族の間に出てきてしまうかもしれません。

本記事では不動産の相続がどのように行われるかと、不動産相続で発生する税金などについてを紹介します。

 

 

まずは誰が不動産を相続するか決める

亡くなった方(被相続人)の財産は、遺言が遺されていれば基本的にその通りに分割されます。

遺言がない場合法定相続人全員で遺産分割協議を行い、どのように遺産分割をするかを決めます。

協議といっても全員集まって話し合わなければいけないというわけではなく、相続人全員が合意していれば「1人がまとめて、他の相続人に合意してもらう」という形式でも構いません。

遺産分割自体は「絶対に行わなければならない!」というものではなく、遺産分割をいつまでに行わなければならないという期限もありません。

 

ただ遺産分割協議をしない場合相続財産は「相続人全員の共有財産」のままですし、不動産は被相続人名義のままです。

共有財産は「所有者全員の合意」がなければ運用が出来ないので、いちいち全員の合意を求める必要があります。

これまで預貯金に関しては法定相続分に関しては引き出すことも出来たのですが、最近「預貯金も遺産分割協議の対象」とされてしまいました。

 

不動産は名義が被相続人のままなので、売却もリフォームもそのままでは出来ません。

相続財産をそのままにしたままにしていると、相続人の中からも亡くなる方も出てくるでしょう。

そうなれば亡くなった相続人の相続分は、その方の法定相続人に細分化されます。

「実家は全員の共有財産でいいだろう」と3世代の間実家を共有財産とした結果、その実家は50人近い多人数の共有財産となっていたというケースもあるようです。

その案件を担当した弁護士の話によると所有者は日本全国に散っており、書類に全員から署名をもらうだけで一苦労だったと過去を振り返っていました。

その為遺産分割で「誰がどの財産を相続するか」を決めることは、やはり重要でしょう。

 

 

不動産はそのまま相続する以外にも方法がある

不動産の相続というと、長男が実家を相続するような不動産を誰かにそのまま相続させるイメージが強いかと思います。

しかし不動産の相続の場合、そのまま誰かに相続させる方法を含めて4つの方法があります。

 

不動産を誰かにそのまま相続させる方法(現物分割)

不動産をそのまま相続させる方法を、現物分割といいます。

夫婦で生活していて夫が死別したというような、そのまま相続人が住み続ける場合に選ばれます。

しかし現物分割は相続人が5人いる場合で、相続財産が実家と少しの現金という場合には不平不満が起きやすくなってしまいます。
1人が不動産を相続して、それ以外の4人が少しの財産を更に4等分しているわけですから、不動産を相続した人物とそれ以外で相続した財産が大きく違ってきてしまうからです。

この不平等を補って不平不満が起きなくする方法が、次の代償分割です。

 

不動産を1人が相続して、他の相続人に代償金を支払う(代償分割)

現物分割で不平不満が起きてしまうのは、相続分に差があるからです。

つまり相続分が多くなった相続人が、多くなってしまった部分を代償金として自分の財産から他の相続人に支払えば、不平不満は改善されます。

例えば相続人が5人で、相続財産が5,000万円(内4,000万円は不動産)だったとします。

法定相続分として5等分した場合それぞれ1,000万円相続するはずですが、1人が4,000万円の不動産を相続すると残り4人は250万円しか相続できません。

 

そこで不動産を相続した人が残りの相続人に750万円を代償金として支払うことで、全員1,000万円ずつ相続したようになるのです。

とはいえ不動産を相続した人が現金3,000万円を持っているかというと、中々都合よく持っていないでしょう。

代償分割は不動産を相続する人が他の相続人に代償金を支払う能力がないと行えません。

もし相続人全員が代償金を支払う余力はないが持ち家を所有していて、実家を相続しても空き家になってしまうケースでは、次の換価分割という手があります。

 

実家を売却して現金に変え、相続人全員で分ける(換価分割)

換価分割は不動産を売却して分割しやすい現金にすることで、代償金を支払うことの出来る相続人がいなくても平等に遺産分割することが可能です。

相続人全員が既に持ち家を所有している場合、誰かが不動産を相続しても空き家になってしまいます。

空き家は維持管理も大変で、この維持管理などが原因でトラブルの原因となってしまうこともあるので、空き家となってしまうのであれば換価分割をして相続人全員が平等に分割するのもいいでしょう。

 

換価分割をする場合、想い出の詰まった実家を売却しなければいけなくなります。

このことに反対する相続人が出てきたり、実家の売却価格に不満を持つ相続人がいると換価分割は思うように進みません。

不動産売却に時間がかかると家の傷みが酷くなったり、「何か問題があるから売れてないのかな?」と余計売りにくくなってしまいます。

そうなってしまうのを防ぐために、一度1人の相続人が実家を相続してから売却するという方法があります。

 

しかし

  • そもそも売却を猛反対する相続人がいる
  • 相続人の1人が実家で暮らしているが、現物分割は猛反対され代償金を支払う余裕がない

などの3つの方法が難しい場合、最後の手段として共有のままにするという方法もあるにはあります。

 

不動産を全員の共有財産とする

相続人5人の内1人が不動産を相続するのではなく、5人の共有財産とするという手もあるにはあります。

全員が同じ相続分を所有する以上不平等にはなりませんが、共有財産は持分を持つ全員が合意しなければ管理運用が出来ません。

相続税の申告期限が迫っているなどの事情があればいったん共有にするのも選択肢に入るかもしれませんが、相続の専門家で共有を勧めるものは誰もいません。

5人の内誰かが亡くなればその子供からも合意を受けなければリフォームも出来ず、共有のままにするのはデメリットが大きすぎるのです。

 

不動産の分割はその人にあった方法を

全ての相続で法定相続分を遵守しなければ不平不満が出るわけではなく、どの分割方法が適切かは相続人全員の話し合いで決まります。

話し合いがまとまらず共有になってしまうかもという場合には、遺言など相続対策をすることで別の方法になるようにした方がいいでしょう。

また相続財産が基礎控除額を上回っている場合、相続税を納付する必要があります。

この納税などの要素が原因で不動産を売却するということも少なくないので、納税額を確保できるような相続対策を親が元気な内から検討してみましょう。

 

 

不動産を相続したときに何をしなければいけないか

遺産分割協議で不動産を相続した場合、最初に相続登記をして被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義変更します。

相続登記に期限はなく、しなくても法的な罰則はありませんが、不動産を売却するときなどに「これは私の不動産です」という主張が出来ません。

国内の不動産は、法務局が「この不動産はこの人のものです」ということを把握しています。

 

法務局が把握する情報は所有者が登録申請しなければならないので、相続した所有者が相続登記で「私が相続しました」ということを登録しない限り、以前の情報のままとなります。

不動産業者も司法書士も法務局に登記されている情報を確認するので、相続登記せずに所有権を主張しても売却することは出来ません。

相続登記をしない間に別の相続人が法定相続分の登記を済ませて、その部分だけ売却するなどの嫌がらせも不可能ではないので、相続登記はした方がいいでしょう。

 

相続登記の手続きは自分で出来るか?

土地や建物などの不動産を相続した場合の登記は、自分で行うことも可能です。

とはいえ状況によっては登記申請の内容が複雑・多数の書類が必要になってしまうこともあります。

また自身で慣れない書類を書く場合不備で再提出が必要になるなど、思った以上に時間がかかってしまうことも少なくありません。

そのため法務局(名古屋法務局)のHPでも

「申請が複雑で相当の労力・時間が必要になる可能性があり、その場合司法書士などの代理人に申請手続きを委任して行うことができる」

というような内容の注意が記載されています。

ご自身で行う場合、「時間と手間がかかるかもしれない」と心構えをしてから申請するようにするようにしましょう。

 

相続登記の手続の流れ

相続による登記の場合法定相続分での登記であれば相続人1人でも申請できなくもありませんが、その場合登記識別情報が申請した相続人にしか交付されません。

登記識別情報は登記手続きなどで必要となる符号(暗証番号のようなもの)が記載されたもので、かつて「登記済権利証(俗にいう権利証)」のようなものとなります。

 

相続人1人が勝手に相続登記を行い、自分ひとりだけ登記識別情報を保持している状況はトラブルに発展しやすくなります。

そのため相続登記の申請は相続人全員が行うか、代表者1人で申請するのであれば委任状を作成するようにしましょう。

また登記申請は法務局の窓口で申請する他、郵送での申請、オンラインでの申請をすることができます。

ご自身で登記申請を行う場合初めて申請する人が多いでしょうから、実際に質問しながら作成ができる窓口での申請を紹介します。

 

相続登記にかかる費用

相続登記をする場合、登録免許税が課税されます。

登録免許税は通常法務局(登記所)に直接現金で支払うのではなく、収入印紙や銀行等で納付して領収書を申請書に貼付けて納付します。

相続での登録免許税額は不動産の固定資産税評価額によって異なります。

 

相続登記における登録免許税額の計算式

不動産の固定資産税評価額×0.4%=登録免許税額

なお登録免許税は相続以外の贈与や売買でも課税されますが、その場合は固定資産税評価額の2%となり、相続での登記の方が安価で行うことができるということになります。

もしも相続で固定資産税評価額の合計が4,000万円の土地建物を相続した場合4,000万円の0.4%の登録免許税となるので、納税額は16万円ということになります。

このほか登記事項証明書(600円)や戸籍謄本(450円)などの発行手数料などの実費がかかります。

 

相続登記に必要な書類

法定相続分での相続登記の場合

  • 登記申請書
  • 相続があったこと・相続人を特定できる証明書
    (被相続人の出生~死亡までの戸籍謄本及び除籍謄本、相続人の戸籍謄本など)
  • 相続人全員の住民票の写し
  • 代表者・代理人が申請する場合は委任状
  • 不動産の固定資産税評価証明書
  • 登録免許税分の収入印紙か領収書

 

遺産分割協議で定めた相続分での相続登記の場合

  • 登記申請書
  • 相続があったこと・相続人を特定できる証明書
    (被相続人の出生~死亡までの戸籍謄本及び除籍謄本、相続人の戸籍謄本など)
  • 遺産分割協議書及び相続人の印鑑証明(申請人以外)
  • 相続人全員の住民票の写し
  • 代表者・代理人が申請する場合は委任状
  • 不動産の固定資産税評価証明書
  • 登録免許税分の収入印紙か領収書

 

遺言書で定められた分割方法で相続登記する場合

  • 登記申請書
  • 遺言書(自筆証書遺言の場合は検認が必要)
  • 被相続人の死亡時の戸籍謄本及び除籍謄本
  • 不動産の固定資産税評価証明書
  • 遺言で相続を指定された相続人の戸籍謄本・及び住民票
  • 登録免許税分の収入印紙か領収書

 

主な書式の登記申請書は法務局のHPにてダウンロードが可能で、自筆の必要はないのでパソコン上で記入することも可能です。

遺言書による相続登記の場合、遺言書に記載された通りの相続が行われるのですべての相続人を探す必要がなくなります。

その為被相続人の出自をさかのぼってすべての相続人がわかるようにする必要はありません。

 

とはいえ自筆証書遺言の場合、検認という遺言の存在と内容を知らせ、遺言書の状況(形や内容)を改変されないようにするための手続きが別途必要になります。

その検認を行う際に被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本が必要になるので、必ずしも「遺言書があれば戸籍謄本をさかのぼる必要がない」というわけではありませんので注意しましょう。

 

 

不動産の相続にかかる税金

不動産は高額な財産ですから、不動産の評価額が高額になったために相続税の課税対象となることも少なくないでしょう。

そのような場合相続登記で納付する登録免許税の他に、相続税まで納付する必要があります。

また換価分割や相続税の納税資金を捻出する為に不動産を売却すると、更にば譲渡所得税も課税されてしまいます。

そこで、相続税の計算方法と不動産の売却で納付する税金などについてお話します。

 

 

相続財産が多ければ相続税を納付する

誰かが亡くなったときに、その財産は配偶者や子供などの相続人に相続されます。

相続が発生した場合必ず相続税が課税されてしまうというわけではなく、相続財産が一定額以上である場合には相続税が課税されることになります。

そして相続財産の総額が高ければ高いほど税率が高くなる、累進税率を採用しています。

 

相続税の計算方法

相続税は相続財産額が基礎控除額以下であれば、特に申告も納税もしなくて済みます。

基礎控除額は

「3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)」

で計算します。

 

例えば相続人が4人の場合

3,000万円+(600万円×4)=5,400万円

となります。

この基礎控除額は2015年の改正前は5,000万円+(1,000万円×法定相続人の人数)で、数年前よりも基礎控除額は大幅に減額されています。

そのためこれまでは相続税の対象とならなかった人でも、相続税が課税されてしまうようになったのです。

 

昔おきた相続では相続税の課税対象にならなかったから今回も大丈夫でしょう

というような油断をしていると、しばらくしてから税務署が税務調査にやってくる危険性があります。

法定相続人が誰かが分からないという場合は、こちらの記事にまとめてあるのでよろしければどうぞ

父が亡くなったけど、誰がどれくらい相続することになるの?

 

知っておきたい相続税を減額する制度

相続財産額が基礎控除額を上回ってしまった場合でも、制度を有効活用すれば納税額を0円にできる可能性もあります。

相続財産を配偶者が相続した場合配偶者控除がありますし、土地で言えば小規模宅地の特例があります。

 

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は、被相続人が住んでいた・事業用として使用していた土地を、継続して相続人が使用する場合に土地の価格を大幅に減額できる制度です。

被相続人が自身が所有する自宅で配偶者と同居をしていて、自営業や賃貸マンションなどのオーナーでその収益で同居人を扶養していたとします。

その場合相続税を支払う為に土地建物を売却してしまうと、大切な収入源や住まいがなくなってしまいます。

それでは困るということで、被相続人がその土地(宅地)において

  • 被相続人が住んでいた
  • 被相続人や扶養していた相続人がその土地を事業で貸していた(貸付業)
  • 被相続人や扶養していた相続人がその土地で自営業など(2.以外)

という場合

  • その土地で引き続き同居人が住む・事業を引き継ぐことにする
  • 元々持ち家のない相続人が一定期間以上住むことにする

ことで一定の面積までは宅地の評価額を大幅に下げられます。

 

被相続人が住んでいた土地に引き続き同居していた相続人が住み続けることにすれば、330㎡までは80%減額して相続税を計算することができるのです。

330㎡は100坪近い大きさになるので、一戸建てであればそれなりの大きさの家が建つ土地であっても全体を80%減額にすることができるでしょう。

 

 

不動産の評価額を鵜呑みにすることは危険

一般的に相続時の不動産価格を土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算します。

基本的に公示地価(都道府県が定める基準)と比較して路線価は8割程度、固定資産税評価額は7割程度となっています。

公示地価は年に1回更新するため、実勢価格(実際に取引される価格)と差が出てきてしまいます。
そのため2~3割低い価格に路線価や固定資産税評価額を設定することで、実勢価格よりも高くなりすぎないようにしているのです。

 

つまり公示地価を定めた時点から実勢価格に変動があまりない、または値上がりしている地域であれば実際に売却する価格と同等か安価になります。

しかし公示地価を設定した時点から値下がりしていたり、後述するような「土地としての評価が著しく低い土地」である場合は話が変わります。
そのまま路線価や固定資産税評価額で評価すると実勢価格より高くなり、相続税を必要以上に納税してしまうこともあるのです。

 

路線価で算出した土地の評価額が時勢価格よりも高額である場合、当然ですが評価額で売却できることはないでしょう。

実際に売却しようとすると300万円もしない土地を、1,000万円の価値があるものとして課税されてしまっては、たまったものではありませんよね。

そのような場合、「路線価で計算した評価額が実勢価格よりも大幅に高くなるのであれば、路線価で評価しなくても良い」となっているのです。

その為実勢価格よりもあまりにも高額で、路線価評価額では絶対に売却出来ないような場合、不動産鑑定士の鑑定評価額などで相続税の申告をしても問題はないのです。

 

このような土地を路線価で評価するのは危険

基本的にデメリットが大きく「買い手がいない」ような土地は、路線価評価額では高い評価額になります。

その為

  • 面している道路が狭すぎてその土地に家が建てられない
  • そもそも道路に面していない(無道路地)
  • 土地が傾斜している
  • 道路に対して高低差のある土地
  • 広すぎる土地(広大地)
  • 細長い・三角形などの歪な形の土地(不整形地)
  • 別荘地
  • 借地・底地
  • ゴミなどが埋まっているなどの土壌汚染・地価埋設物のある土地
  • 築年数が古く空室率の高い賃貸マンションなどが建っている土地

というような、売買する上で減価されてしまうようなデメリットのある土地は路線価で評価するのは高い相続税を支払ってしまうことになる危険性が高い土地ということになります。

このような路線価で評価するのが危険な土地なのかそうでないのかというのは、一般の方では判断がつかないでしょう。

もしも「もしかして…」と不安に思う場合は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

売却する場合は相続税とは別に譲渡所得税なども課税される

相続財産である不動産に相続人全員が誰も住まなかったり、相続税などを支払うため、遺産分割の為に不動産を売却するということも多くあります。

そのような場合、まずは売却するために相続登記を行う必要があるので登録免許税などがかかります。
更に不動産を売却して得た利益(譲渡所得)に対して、所得税・復興税・住民税が課税されることになるのです。

また売却を依頼する仲介業者に仲介手数料を支払う必要がありますし、測量や解体などが必要になるとさらにその費用がかかってしまいます。

売却するのが被相続人が住んでいた実家である場合、条件によっては被相続人の居住用財産を売ったときの特例が使える場合もあります。
しかしどのような特例があるなどは分からないでしょうし、特例等が使えるかどうか疑問に感じるかと思います。
そのような疑問や相談したいことがあれば、専門家に相談するといいでしょう。

 

 

売却する場合もしない場合も『この土地を誰が買うか』を考えて評価額を見てみましょう

相続した不動産を売却する場合は当然実勢価格での取引となるので「この土地を誰がいくらで買うか」ということはイメージしやすいと思います。

しかし売却をしない場合、そういう考えにならない人がほとんどでしょう。

古い建物が建っている土地の場合、現在の建築基準法に適応しておらず、古い建物を取り壊すとその土地にはもう新しい建物を建てることができなくなるということもあります。

そのような土地は「土地を買う側」からすると魅力を感じませんので、価値が極端に低くなってしまうことがあるのです。

 

それでも路線価で評価するとそれなりの評価額になってしまうことがあり、相続税が高くなってしまうことになります。

路線価が実勢価格(時価)よりも大幅に高くなってしまう場合には、不動産鑑定士に鑑定評価額を算出してもらうことで相続税を抑えることができるでしょう。

しかしそのような判断は知識のない人には難しくなってしまい、判断ができないことがほとんどでしょう。

相続サロン多摩相談センターでは、不動産の売買も行う不動産のプロであり日本相続コンサルティング教会の公認相続コンサルタントでもある不動産と相続の専門家が在籍しています。

不動産の絡んだ相続に強い専門家ですので、不動産について何か疑問に思うことや不安に思うことがありましたら是非ご相談ください。

相続サロン多摩相談センターへの相談はこちらからどうぞ

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古谷

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